Kinh nghiệm xây nhà sát vách: chống thấm, chống nứt ra sao

Các anh chị xây nhà ống, hai bên đã có nhà hàng xóm. Nỗi lo đầu tiên là đào móng làm nứt nhà bên. Nỗi lo thứ hai đến sau khi dọn vào: tường giáp nhà bên loang ố, chân tường mốc.

Lỗi nứt, thấm ở nhà sát vách nên phòng từ phần thô.

Trước khi khởi công nhà sát vách cần làm gì với nhà bên?

Trước khi khởi công, anh chị cần lập biên bản hiện trạng nhà bên. Anh chị làm biên bản trước ngày đào móng, không đợi có vết nứt mới làm.

Biên bản hiện trạng là tờ ghi lại tình trạng nhà bên lúc chưa xây. Anh chị, chủ nhà bên và thợ cả cùng đi một vòng. Ba người chụp ảnh từng vết nứt cũ trên tường, trần, nền, ghi vị trí rồi cùng ký.

Anh chị báo trước cho hàng xóm lịch đào móng, ngày đổ bê tông. Hai nhà thỏa thuận cách liên lạc khi có sự cố, như vữa rơi sang mái. Sau này có vết nứt mới, các bên lấy biên bản ra đối chiếu.

Xây nhà làm nứt tường hàng xóm thì phải bồi thường thiệt hại thực tế (Điều 584, 585 Bộ luật Dân sự). Đoạn này chỉ để tham khảo, không thay tư vấn của luật sư. Nguồn: Luật Việt Nam.

Làm móng nhà sát vách thế nào để không nứt nhà bên?

Móng nhà sát vách phải do kỹ sư thiết kế, không làm theo lời truyền miệng. Kỹ sư xem nền đất, xem nhà bên cao mấy tầng rồi mới chọn kiểu móng.

Nhà sát ranh không mở móng sang phía nhà bên được. Anh chị hỏi kỹ sư kiểu móng nào hợp. Hỏi thêm: cách làm này có làm rung, lún nhà bên không, nếu có thì phòng thế nào?

Đào móng sâu sát nhà bên phải chống đỡ thành hố đào theo chỉ dẫn của kỹ sư. Làm vậy để đất dưới móng nhà bên không bị trôi. Trong lúc làm móng, anh chị sang xem lại các vết nứt đã ghi.

Có nên xây chung tường với nhà bên không?

Không nên. Nhà mới nên xây tường riêng, cột riêng, không gác dầm hay sàn lên tường nhà bên.

Hai ngôi nhà xây khác năm thì lún khác nhau. Dính chung một bức tường, nhà này lún kéo theo nhà kia. Kết quả là vết nứt chạy dọc chỗ giáp nhau, nước mưa theo đó mà vào.

Tường sát vách chịu ẩm nhiều, vì nước mưa đọng ở khe. Anh chị bàn với kỹ sư loại gạch, độ dày tường sát vách rồi ghi vào hợp đồng. Cách ghi vật tư có trong bài hợp đồng xây nhà cần ghi gì.

Anh chị cho thợ dịch tường về phía nhà mình, thụt vào 1–2 cm so với ranh giới nhà hàng xóm. Nên xây hai hàng gạch trong lớp tường nhà mình, giữa hai hàng chừa khe rỗng. Thợ đưa vật liệu chống nước vào khe này, loại cụ thể anh chị hỏi kỹ sư.

Khe rỗng này nằm trong tường nhà mình, khác với khe giữa hai nhà. Trước khi thợ làm mặt tường giáp nhà bên, anh chị nên xin ý kiến hàng xóm.

Khe giữa hai nhà sát vách xử lý thế nào để không thấm?

Khe giữa hai nhà cần để hở, che kín phía trên, miệng khe chèn keo nở (keo phun vào thì nở phồng, chèn kín khe). Hai nhà lún riêng mà nước mưa khó chui vào khe.

Khe giữa hai nhà (thợ gọi là khe lún) là khoảng hở giữa tường nhà mình và tường nhà bên. Độ rộng khe do kỹ sư quyết định. Lúc xây, thợ giữ khe sạch, không để vữa rơi lấp khe.

Đỉnh khe cần một tấm che bằng tôn. Tấm che nên phủ cả hai nhà, để nước không lọt vào khe. Tấm tôn nằm giữa hai nhà, bắt cố định vào tường của cả hai nhà.

Tấm che phủ sang phần tường nhà bên, nên cần hàng xóm đồng ý trước khi lắp.

Có loại keo nở chống nước, cách nhiệt. Anh chị không trát vữa bít cứng miệng khe. Vữa cứng không co giãn theo hai nhà, nên dễ nứt đúng đường khe.

Tường sát vách chống thấm từ bước nào?

Tường sát vách cần chống thấm ngay từ lúc xây thô, trước khi trát bả bên trong. Đợi tường loang ố mới làm thì phải đục ra, phơi khô, làm lại.

Phần tường cao hơn mái nhà bên phơi mưa nắng trực tiếp. Thợ trát kín, quét chống thấm, sơn ngoài trời như tường mặt tiền. Muốn làm phần này, thợ có thể phải đứng trên mái nhà bên, nên anh chị xin phép hàng xóm trước.

Làm trên mái nhà bên là làm trên cao. Thợ cần dây an toàn, ván lót để không giẫm thủng mái.

Phần tường nằm sát nhà bên thì xây xong, thợ khó với ra mặt ngoài. Phần này chống nước nhờ lớp vật liệu chống nước đưa vào giữa hai hàng gạch nhà mình. Lúc đang xây, thợ căng bạt lên mặt tường sát vách để xi măng không bám, không làm bẩn tường nhà hàng xóm.

Sau trận mưa to đầu tiên, anh chị đi kiểm tường sát vách ở cả hai nhà. Lịch chống thấm theo ngày mưa: xem kinh nghiệm xây nhà mùa mưa.

Tường nhà sát vách bị nứt vì sao, phòng thế nào?

Tường sát vách dễ nứt ở chỗ giáp cột, giáp dầm và dọc đường khe. Gạch và bê tông co giãn khác nhau, nên vết nứt chạy theo đường giáp.

Trước khi trát, thợ gắn lưới thép mỏng chỗ tường giáp cột, giáp dầm. Lưới giữ lớp vữa không tách ra. Thợ tưới ẩm tường gạch mới xây, vữa trát không đắp quá dày một lần.

Vết nứt nhỏ như chân chim trên mặt vữa có thể do vữa khô quá nhanh. Vết nứt chéo, to dần, hoặc nứt xuyên tường là chuyện khác. Gặp loại này, anh chị chụp ảnh, ghi ngày, gọi kỹ sư, không trát che lại.

Tường bếp giáp nhà bên bị ẩm thì chọn vật liệu tủ thế nào?

Tủ bếp giáp tường sát vách nên dùng vật liệu chịu ẩm và đợi tường khô hẳn mới đóng. Nếu bếp đặt dọc tường sát vách, tường này khô chậm, mùa nồm dễ đổ mồ hôi.

Anh chị chờ tường khô đều màu rồi mới bả sơn, đóng tủ. Tủ dưới nên dùng thùng inox 304 hoặc ván MDF lõi xanh. MDF lõi xanh là ván sợi gỗ ép, có pha keo chống ẩm.

Tủ dưới nên kê trên chân nâng, đáy tủ không nằm sát nền. Mặt sau tủ không áp sát vào tường ẩm. Cách chọn vật liệu tủ có trong bài bếp tầng một nhà ẩm, nhiều mối nên làm tủ bằng gì.

Xây nhà sát vách cần làm gì ở từng hạng mục?

Xây nhà sát vách có 7 hạng mục cần làm đúng, từ biên bản trước khởi công đến khu bếp. Mỗi hạng mục có một lỗi cần tránh và một cách phòng riêng. Anh chị mang bảng này ra công trình đối chiếu với thợ cả.

Hạng mục	Lỗi cần tránh	Việc làm khi xây	Kiểm lúc nghiệm thu
Trước khởi công	Nhà bên có vết nứt cũ, sau này không rõ ai gây ra	Lập biên bản hiện trạng, chụp ảnh, ba bên cùng ký	Biên bản có ảnh từng vết nứt, có chữ ký
Móng	Đào sâu làm trôi đất, lún nứt nhà bên	Kỹ sư chọn kiểu móng, chống đỡ thành hố đào	Nhà bên không có vết nứt mới so với biên bản
Tường sát vách	Xây chung tường, hai nhà lún kéo nhau	Xây tường riêng, cột riêng	Không dầm, sàn nào tựa lên tường nhà bên
Khe giữa hai nhà	Vữa lấp khe, trát bít cứng miệng khe	Giữ khe sạch, che đỉnh khe, chèn keo nở	Tấm che phủ kín đỉnh khe, miệng khe không trát vữa
Chống thấm	Tường loang ố, chân tường mốc	Chống thấm từ phần thô; tường nhà mình xây hai hàng gạch có lớp chống nước ở giữa	Sau mưa to, tường trong nhà không loang
Trát tường	Nứt dọc chỗ tường giáp cột, giáp dầm	Gắn lưới thép chỗ giáp trước khi trát	Không có vết nứt dọc đường giáp
Khu bếp	Tủ bếp mốc chân, mốc mặt sau	Chờ tường khô, dùng vật liệu tủ chịu ẩm	Tủ kê chân nâng, mặt sau không áp sát tường ẩm

Bảng tóm tắt các việc trong bài. Từng công trình làm theo thiết kế của kỹ sư.

Bước tiếp theo cho căn nhà sát vách của anh chị là gì?

Nhà chưa khởi công thì việc đầu tiên là hẹn hàng xóm lập biên bản. Sau đó hỏi kỹ sư về móng, tường riêng và khe giữa hai nhà. Anh chị lập sẵn quỹ dự phòng theo chi phí phát sinh khi xây nhà.

Duraval là thương hiệu phụ kiện tủ bếp, nội thất, cửa; bán qua đại lý và thợ toàn quốc. Tới phần đóng tủ bếp, anh chị xem phụ kiện thật tại điểm bán gần nhà. Bảo hành theo từng sản phẩm, xem chính sách bảo hành Duraval.

Nhà anh chị xây sát vách đã gặp thấm hay nứt ở chỗ nào? Anh chị kể ở phần bình luận. Câu về móng, tường thì anh chị hỏi kỹ sư công trình; câu về tủ bếp, phụ kiện thì đội Duraval trả lời.

Sáu câu nên mang theo khi hỏi kỹ sư:

1. Móng làm kiểu gì, có ép cọc sát nhà bên không?
2. Hố đào sâu bao nhiêu, chống thành hố bằng gì?
3. Khe giữa hai nhà rộng bao nhiêu, đã ghi vào bản vẽ chưa?
4. Tường sát vách dày bao nhiêu, dùng gạch gì?
5. Nhà bên có dấu hiệu lún thì dừng thi công thế nào?
6. Vật liệu chống nước giữa hai hàng gạch là loại gì, tấm tôn che đỉnh khe bắt thế nào?

• Kinh nghiệm xây nhà cho người lần đầu: sai lầm hay gặp và checklist
• Hợp đồng xây nhà cần ghi gì
• Kinh nghiệm xây nhà mùa mưa: che chắn, chống ẩm từng bước

Câu hỏi thường gặp

Xây nhà sát vách có cần lập biên bản với nhà bên không?

Nên lập trước khi đào móng. Anh chị, chủ nhà bên và thợ cả cùng chụp ảnh từng vết nứt cũ, ghi vị trí và cùng ký. Sau này có vết nứt mới, hai nhà đối chiếu được.

Khe giữa hai nhà sát vách có nên trát kín không?

Không nên trát vữa bít cứng, vì hai nhà lún khác nhau. Đỉnh khe che bằng tấm tôn. Miệng khe chèn keo nở.

Xây tường sát vách thì chống thấm từ phía nào?

Phần tường cao hơn nhà bên thì chống thấm mặt ngoài. Phần sát nhà bên, thợ khó với ra mặt ngoài, nên chống nước bằng lớp vật liệu giữa hai hàng gạch nhà mình. Lúc xây, thợ căng bạt để xi măng không bám sang nhà hàng xóm.

Có nên gác dầm lên tường nhà bên cho đỡ tốn không?

Không nên. Hai nhà lún khác nhau, gác chung thì nhà này kéo nhà kia. Nhà mới nên có tường riêng, cột riêng.

Nguồn tham khảo: Bộ luật Dân sự 2015, Điều 584, 585 — Luật Việt Nam.