Hợp đồng xây nhà cần ghi rõ những gì để tránh tranh cãi

Hợp đồng xây nhà thường được ký nhanh, vì hai bên đã nói chuyện nhiều lần. Nhưng lời nói ngoài công trường không giữ được lâu. Khi có tranh cãi, thứ để đối chiếu chỉ còn là tờ hợp đồng và phụ lục đi kèm.

Vì sao hợp đồng xây nhà phải ghi thật cụ thể?

Vì chữ mơ hồ sẽ được mỗi bên hiểu theo cách có lợi cho mình. “Vật tư loại tốt” không phải là một chủng loại, “hoàn thiện đẹp” không phải là một tiêu chí nghiệm thu.

Hợp đồng cụ thể không phải để làm khó nhà thầu. Nó giúp cả hai bên biết mình phải làm gì, làm đến đâu, nhận tiền khi nào. Nhà thầu làm ăn đàng hoàng thường sẵn sàng ghi rõ.

Phạm vi công việc cần ghi thế nào?

Phạm vi là danh sách những việc nhà thầu làm. Ghi rõ cả việc nằm trong và việc nằm ngoài phạm vi, để không ai tưởng việc kia là của bên kia.

Hãy nói rõ hình thức khoán: trọn gói vật tư và nhân công, hay chỉ nhân công. Mỗi hình thức kéo theo trách nhiệm mua vật tư khác nhau. Các việc hay bị bỏ ngỏ là phá dỡ nhà cũ, điện nước tạm, chống thấm, đấu nối và dọn dẹp sau xây.

Vật tư phải ghi chủng loại ra sao?

Với vật tư chính, ghi thương hiệu, chủng loại, quy cách cụ thể. Ví dụ thép loại gì, xi măng hãng nào, dây điện tiết diện bao nhiêu, ống nước loại nào.

Nên lập một bảng vật tư làm phụ lục hợp đồng. Bảng này là căn cứ khi nghiệm thu vật tư đưa về công trình. Nếu nhà thầu muốn đổi sang loại khác, phải có chủ nhà đồng ý bằng văn bản.

Với vật tư hoàn thiện chưa chốt mẫu, hãy ghi rõ ai chọn và cách tính chênh lệch. Đây là chỗ phát sinh hay xảy ra nhất.

Tiến độ và thanh toán nên gắn với nhau thế nào?

Cách an toàn là thanh toán theo mốc nghiệm thu, không theo ngày. Xong và đạt một giai đoạn thì trả tiền giai đoạn đó.

Chia mốc tiến độ

Các mốc thường gặp là xong móng, xong từng sàn, xong mái, xong điện nước âm, xong hoàn thiện và bàn giao. Mỗi mốc ghi thời gian dự kiến, để có căn cứ khi tính chậm tiến độ.

Chia đợt thanh toán

Mỗi đợt thanh toán ứng với một mốc nghiệm thu. Nên giữ lại một phần cho đến khi hết thời gian bảo hành hoặc sửa xong lỗi bàn giao. Tỷ lệ bao nhiêu do hai bên thỏa thuận.

Nghiệm thu và bảo hành cần ghi những gì?

Nghiệm thu là lúc kiểm tra xem việc đã làm đúng chưa. Hợp đồng nên ghi ai nghiệm thu, căn cứ vào đâu, lập biên bản ra sao. Căn cứ thường là bản vẽ và bảng vật tư đã ký.

Bảo hành cần ghi phần nào được bảo hành và trong bao lâu. Kết cấu, chống thấm, điện nước và hoàn thiện có thể có thời hạn khác nhau. Ghi thêm thời gian nhà thầu phải có mặt sửa sau khi nhận báo lỗi.

Phát sinh và phạt chậm xử lý ra sao?

Phát sinh là việc không có trong phạm vi ban đầu. Mọi phát sinh phải có biên bản trước khi làm, ghi rõ nội dung, khối lượng và cách tính tiền.

Hợp đồng nên ghi đơn giá áp dụng cho phát sinh, hoặc cách xác định đơn giá. Không có biên bản thì không tính phát sinh, câu này nên ghi thẳng vào hợp đồng.

Về chậm tiến độ, ghi mức phạt và những trường hợp được miễn, như thời tiết bất thường hay chủ nhà chậm chốt vật tư. Mức phạt và giới hạn là do hai bên thỏa thuận, cần hỏi luật sư nếu chưa chắc.

Bảng tóm tắt các điều khoản cần có

Bảng dưới đây là danh sách để chủ nhà dò lại trước khi ký. Dòng nào còn để trống thì chưa nên ký.

Điều khoản	Cần ghi rõ	Lỗi hay gặp
Phạm vi công việc	Việc trong và ngoài phạm vi, hình thức khoán	Bỏ ngỏ phá dỡ, chống thấm, dọn dẹp
Vật tư	Thương hiệu, chủng loại, quy cách, phụ lục vật tư	Chỉ ghi “loại tốt”, “loại một”
Tiến độ	Mốc từng giai đoạn, thời gian dự kiến	Chỉ ghi ngày khởi công và ngày xong
Thanh toán	Đợt theo mốc nghiệm thu, phần giữ lại	Trả theo ngày, trả trước quá nhiều
Nghiệm thu	Ai nghiệm thu, căn cứ, biên bản	Nghiệm thu miệng, không lưu
Bảo hành	Phần nào, bao lâu, thời gian có mặt sửa	Ghi chung một dòng “có bảo hành”
Phát sinh	Biên bản trước khi làm, cách tính giá	Dặn miệng, tính tiền sau
Phạt chậm	Mức phạt, trường hợp được miễn	Không có điều khoản nào

Khi nào nên hỏi luật sư hoặc cơ quan địa phương?

Bài này là hướng dẫn chung cho chủ nhà, không thay tư vấn pháp lý. Với công trình giá trị lớn hoặc điều khoản phức tạp, hãy nhờ luật sư đọc hợp đồng trước khi ký.

Những việc liên quan giấy phép, chỉ giới, đấu nối, hãy hỏi trực tiếp UBND xã, phường nơi có đất. Mỗi địa phương có thể có yêu cầu hồ sơ khác nhau.

Đừng quên căn bếp ngay từ đầu

Hợp đồng xây nhà thường dừng ở phần thô và hoàn thiện. Nhưng các điểm chờ cho bếp phải nằm trong bản vẽ điện nước đính kèm: vị trí chậu rửa, đường cấp nước, ống thoát, ổ điện cho thiết bị. Gia chủ có thể xem chiều cao chậu rửa bát để thống nhất cao độ chờ với thợ.

Tủ bếp thường ký với xưởng tủ riêng. Hãy ghi rõ loại phụ kiện, vật liệu và bảo hành trong hợp đồng tủ, như bản lề, ray, giá bát. Tham khảo nên chọn inox 304 hay 201 để ghi đúng chất liệu.

Duraval cung cấp phụ kiện tủ bếp, chậu vòi và khóa cửa, phụ kiện bếp và chậu vòi có nhiều dòng inox 304, bảo hành 2–10 năm tùy sản phẩm. Cần danh sách phụ kiện để đưa vào hợp đồng tủ, gia chủ gọi hotline 1900 966 958.

Bước tiếp theo

• 12 khoản chi phí phát sinh hay bị quên khi xây nhà
• Cách lập bảng dự trù chi phí xây nhà theo hạng mục
• Quy trình xây nhà từ A đến Z cho chủ nhà

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng xây nhà có cần kèm bản vẽ không?

Nên kèm. Bản vẽ và bảng vật tư làm phụ lục là căn cứ nghiệm thu. Không có phụ lục thì hợp đồng khó đối chiếu khi tranh cãi.

Có nên trả trước nhiều cho nhà thầu?

Không nên. Thanh toán theo mốc nghiệm thu giúp tiền đi cùng khối lượng đã làm. Mức tạm ứng ban đầu do hai bên thỏa thuận.

Phát sinh không có biên bản thì sao?

Dễ thành tranh cãi. Hãy ghi trong hợp đồng rằng phát sinh phải có biên bản trước, ghi nội dung và cách tính tiền.

Bảo hành xây nhà nên ghi thế nào?

Ghi từng phần được bảo hành và thời hạn, như kết cấu, chống thấm, điện nước. Thêm thời gian nhà thầu phải có mặt sửa khi nhận báo lỗi.

Hỏi về giấy phép xây dựng ở đâu?

Hãy hỏi UBND xã, phường nơi có đất. Với điều khoản hợp đồng phức tạp, nên nhờ luật sư đọc trước khi ký.