Cách lập bảng dự trù chi phí xây nhà theo từng hạng mục

Nhiều gia đình chỉ có một con số tổng trong đầu khi bắt đầu xây. Đến giữa chừng mới thấy tiền đi nhanh hơn dự tính. Một bảng dự trù chia theo hạng mục giúp mình biết tiền đang đi đâu, còn bao nhiêu, và khoản nào sắp đến hạn.

Vì sao phải lập bảng dự trù theo từng hạng mục?

Vì con số tổng không cho mình biết gì khi đang xây. Chia theo hạng mục thì mới so được từng phần, thấy phần nào vượt, phần nào còn dư để điều chỉnh.

Bảng dự trù cũng là công cụ nói chuyện với nhà thầu. Khi báo giá đi theo đúng hạng mục trong bảng, mình dễ nhận ra khoản nào bị thiếu hoặc bị gộp chung khó kiểm tra.

Điều quan trọng nữa là thời điểm cần tiền. Mỗi hạng mục cần tiền vào một giai đoạn khác nhau. Biết trước thì chủ nhà chủ động xoay vốn, không bị động khi thợ đang chờ.

Nên chia bảng dự trù thành những hạng mục nào?

Có thể chia thành chín nhóm lớn, đi theo thứ tự thi công. Mỗi nhóm là một dòng trong bảng, bên dưới có thể tách chi tiết khi đã có báo giá.

Giấy phép và thiết kế

Đây là khoản chi đầu tiên, trước cả khi đào móng. Gồm bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và hồ sơ xin phép. Hãy hỏi UBND xã, phường nơi có đất để biết hồ sơ cần những gì.

Phần thô

Phần thô gồm móng, cột, dầm, sàn, tường và mái. Đây thường là hạng mục lớn và cần tiền đều theo tiến độ. Tùy cách khoán, nhà thầu có thể báo trọn gói vật tư và nhân công, hoặc chỉ nhân công.

Điện nước

Điện nước đi âm trong tường và sàn trước khi trát. Nên tách điện nước thành một dòng riêng, gồm dây, ống, ổ cắm, công tắc, bồn nước, máy bơm. Gộp chung vào phần thô thì khó kiểm tra số điểm điện, điểm nước.

Hoàn thiện

Hoàn thiện gồm trát, gạch lát, gạch ốp, chống thấm, sơn, trần. Hạng mục này dao động mạnh theo mẫu vật tư chủ nhà chọn. Nên chốt mẫu trước khi xin báo giá, để các bên báo cùng một thứ.

Cửa

Cửa chính, cửa phòng, cửa sổ, cửa ban công thường do một đơn vị riêng làm. Hãy tính luôn khóa và bản lề cửa trong dòng này, vì loại cửa quyết định loại khóa lắp được.

Thiết bị vệ sinh

Gồm bồn cầu, lavabo, sen vòi, gương, phụ kiện nhà tắm, bình nóng lạnh. Số phòng vệ sinh nhân lên thì khoản này không nhỏ. Nên đi xem mẫu và chốt sớm, vì vị trí thoát sàn phụ thuộc vào thiết bị.

Bếp và tủ

Gồm thùng tủ, mặt đá, chậu rửa, vòi, bếp nấu, máy hút mùi và phụ kiện tủ. Đây là dòng hay bị bỏ quên nhất trong bảng dự trù. Phần dưới bài sẽ nói kỹ vì sao nên tính sớm.

Nội thất rời

Giường, bàn ghế, sofa, tủ áo, rèm, đèn trang trí. Phần này có thể mua dần sau khi dọn về, nên xếp ưu tiên thấp hơn phần gắn liền với nhà.

Dự phòng

Công trình nào cũng có phát sinh. Hãy để riêng một khoản dự phòng và không động vào nếu chưa thật cần. Mức bao nhiêu tùy độ chắc của bản vẽ và hợp đồng, bản vẽ càng đủ thì phát sinh càng ít.

Bảng mẫu dự trù chi phí trông như thế nào?

Bảng dưới đây là khung để chủ nhà tự điền số. Cột “khi nào cần tiền” giúp lập lịch dòng tiền song song với tiến độ thi công.

Hạng mục	Ghi chú	Ai báo giá	Khi nào cần tiền
Giấy phép, thiết kế	Bản vẽ đủ kiến trúc, kết cấu, điện nước, nội thất	Đơn vị thiết kế	Trước khởi công
Phần thô	Móng, cột, dầm, sàn, tường, mái	Nhà thầu chính	Theo từng đợt đổ sàn
Điện nước	Số điểm điện, điểm nước theo bản vẽ	Nhà thầu chính hoặc thợ điện nước	Trước khi trát tường
Hoàn thiện	Mẫu gạch, sơn, trần đã chốt	Nhà thầu, cửa hàng vật liệu	Sau khi xong thô
Cửa, khóa, bản lề	Loại cửa, độ dày cánh, loại khóa	Xưởng cửa	Đặt khi xây thô, lắp khi hoàn thiện
Thiết bị vệ sinh	Số phòng vệ sinh, mẫu thiết bị	Cửa hàng thiết bị	Chốt trước điện nước, lắp cuối hoàn thiện
Bếp và tủ	Kiểu bếp, số khoang, phụ kiện, chậu vòi	Xưởng tủ, đơn vị phụ kiện	Chốt khi thiết kế, sản xuất sau ốp lát
Nội thất rời	Danh sách theo từng phòng	Cửa hàng nội thất	Gần ngày dọn về
Dự phòng	Chỉ dùng khi có phát sinh thật	Chủ nhà tự giữ	Suốt quá trình

Lấy báo giá và so sánh thế nào cho đúng?

Muốn so sánh được thì các bên phải báo trên cùng một bộ bản vẽ và cùng mẫu vật tư. Báo giá dựa trên mô tả miệng thì mỗi bên hiểu một kiểu.

Xin báo giá tách dòng

Hãy đề nghị nhà thầu báo theo từng hạng mục, có khối lượng và chủng loại. Báo giá gộp một dòng tổng rất khó kiểm tra, và dễ phát sinh vì không rõ đã gồm những gì.

Đọc kỹ phần “không bao gồm”

Nhiều báo giá có ghi chú những việc không nằm trong phạm vi. Phần này mới là chỗ tiền phát sinh nằm. Hãy chuyển từng việc trong đó vào đúng dòng của bảng dự trù.

Đừng chỉ nhìn con số thấp

Báo giá thấp bất thường thường có lý do. Hãy hỏi lại chủng loại vật tư và phạm vi công việc trước khi so. Hai báo giá khác vật tư thì không so được với nhau.

Theo dõi bảng dự trù trong lúc xây ra sao?

Bảng dự trù không phải lập xong là cất đi. Hãy thêm cột “đã chi” và cập nhật sau mỗi lần thanh toán, kèm ảnh hóa đơn hoặc biên bản.

Khi một hạng mục vượt, hãy quyết ngay lấy tiền từ đâu. Đừng lấy tiền của hạng mục phía sau để bù mà không ghi lại, vì đến lúc làm phần đó sẽ hụt. Hạng mục phía sau hay bị hụt nhất chính là bếp và nội thất.

Đừng quên căn bếp ngay từ đầu

Bếp là phần đến cuối quá trình, nên hay bị tính sau cùng. Nhưng bếp lại cần quyết từ lúc thiết kế: vị trí chậu rửa để chờ đường nước, ổ điện cho thiết bị, kích thước từng khoang tủ. Khoang tủ quyết định lắp được giá bát nâng hạ, thùng gạo hay thùng rác âm tủ.

Hãy ghi dòng “bếp và tủ” vào bảng ngay hôm lập, kể cả khi chưa có báo giá. Tách riêng phụ kiện tủ bếp, chậu vòi khỏi phần thùng tủ để không bị cắt bớt khi tiền đã mỏng. Gia chủ có thể xem nên mua trọn bộ hay riêng lẻ để ước lượng danh sách cần mua.

Duraval cung cấp phụ kiện tủ bếp, chậu vòi và phụ kiện cửa, nhiều dòng bằng inox 304, bảo hành 2–10 năm tùy sản phẩm. Nếu cần danh sách phụ kiện theo bản vẽ bếp, gia chủ có thể gọi hotline 1900 966 958.

Bước tiếp theo

• 12 khoản chi phí phát sinh hay bị quên khi xây nhà
• Hợp đồng xây nhà cần ghi rõ những gì
• Quy trình xây nhà từ A đến Z cho chủ nhà

Câu hỏi thường gặp

Nên lập bảng dự trù chi phí vào lúc nào?

Nên lập ngay khi lên nhu cầu, trước khi thiết kế. Sau đó cập nhật lại khi có bản vẽ và khi có báo giá chính thức.

Có nên gộp điện nước vào phần thô?

Nên tách thành dòng riêng để kiểm tra được số điểm điện, điểm nước. Gộp chung thì khó biết đã tính đủ ổ cắm cho bếp chưa.

Khoản dự phòng dùng vào việc gì?

Chỉ dùng cho phát sinh thật không lường trước, như nền đất yếu hay sửa lỗi. Không nên lấy dự phòng để nâng cấp vật tư theo ý thích.

Vì sao phải tính bếp ngay từ đầu?

Vì bếp cần chốt điện nước và khoang tủ từ lúc thiết kế, trong khi tiền cho bếp lại chi cuối cùng. Không giữ riêng thì dễ bị cắt bớt.

So sánh báo giá nhà thầu thế nào?

Yêu cầu các bên báo trên cùng bản vẽ, cùng mẫu vật tư, tách theo hạng mục. Đọc kỹ phần không bao gồm trước khi so con số.

Đội biên tập Duraval · Cập nhật 01/10/2026.